汉堡旅游 |
汉堡的住房及汽车消费政策
|
| |
|
汉堡: 首页 汉堡更多文章
|
德国实行社会市场经济，住房和汽车消费政策开放。德联邦政府对住房有相关资助政策，各联邦州自行制定并执行该州的住房资助规定。汉堡对建造和购买自用住房及建出租房有专门的资助政策，对汽车消费无特殊的鼓励或限制措施，其住房和汽车信贷方式及信贷安全保障措施也与其他州基本一致。现就有关情况作一简要介绍。
一、汉堡人口、汽车和住房的基本情况
汉堡是德国第二大城市,也是德国16个联邦州之一。地处欧洲东西、南北交通要道，是德国重要的经济中心和最大的对外贸易中心。汉堡面积755平方公里，其中水域占8%，公园、绿地和森林约占12.3%，农田占29.9%，建筑和庭院占34.1%，交通用地占11.5%。汉堡港是德国第一、欧洲第二和世界第七大港口。汉堡国际机场是北德地区最大的机场，80多家航空公司的定期班机飞往世界各地140多个城市。汉堡也是北德地区最大的铁路交通枢纽，每天有350次列车驶往德国和欧洲主要城市。汉堡公路发达，有7条高速公路和多条联邦公路，公路网里程3956公里。
（一）人口
据北德统计局统计，2004年底汉堡的人口为173.5万，人口密度为每平方公里2265人；从州外迁入人口8.5万，其中从国外迁入人口为2.4万；从汉堡迁出人员8.2万，其中迁往国外的达2.8万；在汉堡州内搬迁的人员为11.8万。
（二）汽车
据汉堡城市发展与环境部及联邦机动车局的统计，2004年，汉堡共有机动车96万辆，其中轿车83.6万辆，摩托车4.7万辆，载重汽车5.4万辆。每1000人拥有轿车483辆，几乎每两人有一辆轿车。
（三）住房
据北德统计局统计，截至2003年汉堡共有住宅楼229988栋。其中，公寓式住房87万套，独幢小楼和两户贴邻小楼17.9万栋。在公寓式住房中，1至2居室的住房8.6万套，3居室住房26.6万套，4居室住房30.3万套，5居室及以上的住房21.5万套。汉堡每套住房平均面积为71.4平方米，人均居住面积35.8平方米。
汉堡的住房类型分为公寓式住房（单间或套间，这是汉堡最多的一类住房）、排房（连排别墅）、独幢小楼、两户贴邻的小楼及别墅（住房面积大，带花园）。
二、汉堡的住房促进政策
在德建造和购买自用住房可同时获得联邦政府和各州提供的资助贷款，建出租房则只能获得各州的资助贷款。德联邦政府的住房资助贷款由德复兴信贷银行（KfW）承办，但KfW不对个人办理住房贷款业务，个人申请住房贷款时由业务往来开户行（Hausbank）办理。按规定，购买或建设自用私人住宅楼和住房，KfW提供所购或所建自用房屋总价30%的贷款，最高10万欧元，期限最长可达30年，头五年免偿本金，利息可根据市场情况采用固定或浮动利率。在汉堡购买和建造自用住房或新建和改建出租房可获得汉堡的资助贷款或补贴。汉堡负责住房资助的机构是汉堡住房建设信贷银行（Wohnungsbaukreditanstalt，简称WK）。
（一）汉堡住房建设信贷银行情况
汉堡住房建设信贷银行成立于1953年4月1日，该行受国家的委托，按照汉堡州政府的指示给市民建房和购房等提供资金支持。1973年汉堡通过了“汉堡住房建设信贷银行法”（2004年4月5日修订）。截至2004年底，汉堡住房建设信贷银行资产负债总额50.27亿欧元，给个人提供了42.13亿欧元的贷款，给金融机构提供1.04亿欧元贷款，管理信托财产6.81亿欧元。当年，该行审批贷款2.77亿欧元，提供补贴6460万欧元；资助新建出租房2291套，新建私人住宅982套，旧房改造1817套。
（二）汉堡住房建设信贷银行提供的资助项目
汉堡住房建设信贷银行的贷款属于优惠贷款，其利率低于商业银行贷款。优惠贷款原则上主要发放给在汉堡新建住房及首次购新房者；如果家庭里有孩子，则购买旧房也可获得资助。资助的房型有独幢小楼、两户贴邻的小楼、公寓中套房、屋顶改造成住房等类型。汉堡住房建设信贷银行提供的主要资助贷款包括住房贷款（Baudarlehen）、还款贷款（Aufwendungsdarlehen）及对建出租房和集资房的贷款。
1.住房贷款
建造或购买自用住房可申请住房贷款，其发放标准根据申请者可获资助的面积和工资收入水平来确定。一人家庭可获60平方米资助，每增加一个人，资助面积增加10平方米。如果家庭里有残疾人，可再增加10平方米资助面积。符合标准的低收入者（1至8人家庭年收入10800欧元至38340欧元）可获得每平方米740欧元的贷款，而高收入者（19200欧元至68160欧元）只能获得每平方米255欧元的贷款。工资收入的计算采用年收入总和扣除广告费，并扣除税收、法定医疗保险和养老保险总费用的10%。住房贷款的好处是，贷款头五年免息，五年以后所付利息低于资本市场标准，头五年只需偿还2%的本金，并一次性按贷款总额的1%以上支付手续费，每年按贷款总额的0.5%支付手续费。
有孩子的低收入家庭（可超过规定的收入标准20%以内）除了获得优惠贷款外，还可获得1000欧元至6400欧元补贴（1至4个孩子），4个孩子以上的家庭及残疾人家庭可获得高于此额度的补贴。
2.还款贷款
还款贷款是为了减轻住房贷款的借款人1至16年内的分期付款压力而提供的。借款人可获得最高16年的免息和免偿还本金的按月支付的贷款，头4年每平方米每月贷款为1.6欧元；第5至第8年为1.2欧元；第9至第12年为0.8欧元；第13至第16年为0.4欧元。最后一期贷款支付两年后，贷款获得者开始偿还每年6%的利息和2%的本金，并按年支付贷款总额0.5%的手续费。首期贷款发放时须一次性支付贷款总额1%的手续费。
3.对建出租房和集资房的贷款
（1）社会福利房
建社会福利房可获每平方米1100欧元的优惠贷款和1.1欧元的补贴，但房产公司在出租社会福利房时房租需受到相关约束。社会福利房的租金有最高限额规定，以2005年为例，每月每平方米冷租不超过6.4欧元；如果建房者享受每平方米1.1欧元的补贴，其冷租降为每平方米5.3欧元。在资助期内，每两年每平方米房租可增加0.3欧元。只有根据住房资助法第27条的规定获得租房证明者，或被区民政局确定为优先租房者，才能租住社会福利房。
（2）老年公寓
建设、改造和扩建老年公寓每平方米可获得1200欧元的优惠贷款和1.1欧元的补贴；如果该楼公寓少于50套，贷款额提高至每平方米1285欧元。贷款利息为2.7%至3.7%。地皮费不得超过最高限额。老年公寓在出租时租金也受到限制，每月每平方米冷租最高6.4欧元；如果建老年公寓时获得补贴，则每平方米租金降为5.3欧元。在资助期内，每两年每平方米房租可上涨0.3欧元。
（3）大学生宿舍
建造大学生宿舍可按每个注册的大学生每平方米1175欧元计算获得贷款资助，但每个大学生的资助总额不得超过36000欧元。贷款利息第一年为2.7%，以后每年增加0.1个百分点。如果将住房改造成大学生宿舍，须经过审查。如审查合格，每平方米可获1560欧元贷款，但每名大学生的资助总额最高45000欧元。如果住房的能耗不达标，则资助贷款降至每平方米1510欧元。
（4）集资建房
3至30户集资建自用住宅，可获得最高达总造价或售价85%、最低75%的贷款资助；还可获得地皮贷款、附加贷款、还款贷款和抵押贷款担保。集资建房贷款每年有一定的额度，如果额度用完，则不会继续发放集资建房贷款。
三、汉堡的交通政策
德国实行市场经济，汽车消费主要遵循市场规则。汉堡市未出台鼓励或限制汽车消费的政策。
为解决汽车增加与交通拥堵问题，汉堡市政府出台了2004至2008年“大都市汉堡，增长的城市”方案。该方案主要治理主干道和交通枢纽，因为主干道和交通枢纽承担着汉堡的经济及人民生活、短途客运公共交通等主要任务。
该方案强调汉堡的流动性，充分发挥现有主干道公路网的潜力，改善交通流，消除瓶颈路段，改造不合理的路段和交通枢纽，提高十字路口的通行能力，减轻人们工作和生活的压力。为此，将对有关街道及十字路口进行重点调查和监测，及时和广泛地对路网障碍进行分析，从而确定哪些路段须改建、扩建或新建；短期交通障碍和堵车现象可通过调整和改造交通信号灯来实现，这是节约、省时、且不影响交通的方案。
为改善汉堡的交通环境，汉堡市政府还大力发展公共汽车、地铁、轻轨等公共交通。
四、德住房和汽车信贷方式及还款保障措施
除联邦政府和各州对建造和购买住房提供资助贷款外，德银行和有关金融机构还为住房和汽车消费提供普通的信贷支持。全德的住房和汽车信贷方式及信贷安全保障措施基本相同，汉堡无特别政策。
（一）住房信贷方式
1.住房贷款
德银行及金融机构提供多种类型的住房贷款，其利息高低及还款方式各不相同。利息从6%到10%不等。最受欢迎和最普遍的是利息和本金偿还额固定不变的贷款。通常10年期贷款利率比5年期贷款利率高0.8个百分点，15年期的贷款利率在此基础上再增加0.5个百分点。如果本金偿还额提高，利息相应降低。通常贷款期限为35年，每年偿还1%的贷款本金；如果贷款年限为25年，每年偿还的贷款本金提高至2%。
2.住房储蓄贷款
在德国还可通过住房储蓄获得建房或购房贷款。住房储蓄要求在一定期限内按期存入适量的存款，即存入启动资金，银行将支付利息，国家还给予补贴。汉堡州立住房储蓄银行根据国家政策每年给予储蓄额8.8%的补贴，纳税年薪不超过25600欧元的未婚者最多每年可获得512欧元的补贴；纳税年薪不超过51200欧元的夫妇可获得1024欧元的补贴。此外，雇主应为雇员（未婚者纳税年薪不超过17900欧元，夫妇年薪不超过35800欧元）的住房储蓄支付补贴，每年最高480欧元。如果储蓄达到房屋总价的40%，则可申请住房储蓄贷款，贷款额度为房屋总价的60%。贷款利息按储蓄开始时即固定的优惠利率计算，不受市场利率波动的影响。住房储蓄贷款的还款期通常只有10至12年。
（二）汽车信贷方式
1.汽车信贷
汽车贷款有三种途径：由银行业务往来开户行提供贷款；网上银行提供贷款；通过汽车销售商与汽车制造公司的汽车银行及其他金融机构签订购车贷款合同。购车人购买新车、旧车及展示样车均可申请车价全额或略超出车价的贷款。银行或金融机构通常根据车价、首付款、贷款期限、利息、尾款及手续费等确定每月还款的额度。首付款高，利息就相对较低；首付款较低，利息则相对较高。
2.汽车租赁
消费者可采用相当于分期付款的方式租赁汽车。合同期满后，如果消费者愿意付清差价，可将此车买下；如不愿购买，则将车退还汽车租赁公司。
（三）信贷还款保障措施
为保证贷款安全归还，信贷机构通常要求借款人必须在银行开设帐户，且每月有固定的收入。除了抵押物外，信贷机构还向信用保护机构（Schutzgemeinschaft fuer Allgemeine Kreditsicherung , 简称Schufa）审查借款人的资信情况。
1.信用保护机构情况
信用保护机构Schufa本身是一家私人公司，目前为控股公司。该公司的数据库录入了德国6200万人的银行帐号、贷款总额、已借贷款归还情况、在借贷款等信息，个人和信贷服务机构可随时有偿查询有关人员的信用情况。如果申请人有不良记录，信贷机构或商品出售者将拒绝给此人提供贷款或商品。目前该机构有5000家合作单位，凡从事信贷和商品服务的机构、企业和自然人均可成为Schufa 的合作伙伴。其合作伙伴包括商业银行、储蓄银行、信用社、信用卡公司、租赁公司、零售和邮售商、电信公司、住房储蓄银行、保险公司、住房出租者、能源供应商和电子商务企业等。此外，Schufa的数据库中还收录地方法院的债务人目录、破产法院的破产人目录、地址变更等情况。相关信贷信息通常保存期为3年。
2.住房贷款还款保障措施
信贷机构在提供住房贷款时用强制执行手段将该住房登记为土地债务（Grundschuld），并在土地登记簿（Grundbuch）中规定在贷款还清之前房屋产权归贷款人所有。贷款合同须公证才能生效。如果申请资助贷款，借款人在签订合同之前，需向WK申报，WK将审查房屋状况、费用情况、个人资信及收入状况等，否则WK将不予审批资助贷款。此外，在申请建造自用住房贷款时，借款人须支付占房价总额25%至40%的自付款，特殊情况下可仅支付15%的自付款；在申请建出租房贷款时，借款人须至少支付10%的自付款。
3.汽车贷款还款保障措施
申请贷款购买汽车时，贷款人需审查借款人的收入情况，是否具有完全民事行为能力和稳定的职业及按期偿还贷款本息的能力。贷款人还要向Schufa查询借款人的信用情况。如果条件合适，贷款人提供贷款时要求借款人将所购车辆抵押给银行。汽车购买后，借款人须将汽车车主证交给银行。
贷款人还要求借款人给车辆投全保险。如果出现事故致使车辆全损或全车被盗抢，保险赔款将首先用于清偿借款人所欠贷款本息及相关费用。
如果借款人违反合同，须自愿接受强制执行，贷款人有权根据合同的约定直接扣留抵押物，并将抵押物直接委托拍卖公司予以拍卖或变卖，所得价款优先偿还合同项下的债务及相关费用。若借款人恶意逃废贷款人债权，贷款人有权将有关不良记录报送资信调查机构及资信信息管理部门。
|
|
查看更多汉堡文章 站内搜索汉堡相关内容
|
| - |
|
|
|
相关文章：您可能还对以下内容感兴趣...